2020年6月份，张某购买了位于鹿邑县某小区的房屋。2020年9月份，张某按照置业公司通知的收房时间，按时接收了房屋。在办理房屋接收手续时，张某与服务该小区的物业公司签订了物业服务合同。因常年在外务工，张某没有实际入住房屋。2025年6月份，物业公司发现张某没有按照约定支付物业费，便催促张某支付物业费。

张某表示，他虽然在该小区购买了房屋，但没有实际入住，没有实际接受物业公司提供的物业服务。因此，他不愿意支付物业费。物业公司多次催缴物业费未果，遂向鹿邑县人民法院提起诉讼，请求法院判令张某支付自实际收房之日至物业公司起诉之日的物业费（起诉之后产生的物业费另行主张），并支付逾期支付物业费的违约金。

法院经审理认为，张某是房屋所有人，物业公司是小区的物业服务企业，张某在接收房屋时与物业公司签订了物业服务合同。本案中，张某与物业公司签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照约定履行相应义务。法院判决张某向物业公司支付物业费。由于张某没有实际入住房屋，为体现公平原则，物业公司要求张某支付逾期支付物业费的违约金的诉讼请求不予支持。

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业费主要是公共性服务费，包括物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的公共设施设备和相关场地的日常运行、维修和保养，绿化管理、安保、保洁等产生的费用。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。针对违反约定逾期不支付物业费的业主，物业服务企业可以催告其在合理期限内支付物业费。如果合理期限届满，业主仍不支付物业费，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。

物业服务是针对全体业主和小区整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。物业服务具有公众性，其价值在于在提供公共性服务的同时，提升小区整体居住品质。物业费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分属于全体业主公共部分管理、共用设备设施维护费用，并非是专门针对某个业主的服务。虽然业主的房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备的运维费用也要正常支出。因此，无论是否实际入住房屋，业主都应当支付物业费。

如果物业服务企业存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵，物业费可以适当减免。因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业服务企业进行赔偿。比如，因小区门禁损坏后物业服务企业未及时修复、未设保安室、无保安巡查、监控设备损坏等因素，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业服务企业在业主安全保障方面管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

（供稿人：河南梓晅律师事务所律师 王鹤连）