住房问题关乎国计民生，但如何买房、何时买房，市民如今不明白了。目前，国内一、二线城市房价下跌，许多市民持币观望。一直很坚挺的房价怎会如此波动？房，到底是买？还是不买？１０月２７日，本报“民生会客厅”邀请市房管局有关领导，针对我市房价将会走向何方等一系列问题进行解释和分析，望市民能理性看待房价、理性购房。
关键词：调控 房价
市民马先生：今年政府对周口的房价有哪些调控？
市房管局副局长殷玉柱：房地产是一种商品，并且是一种特殊商品，它的价格是由供求关系决定的。由于各个区域的经济发展水平、模式不同，价格发生变化属正常现象。就我市经济水平来看，目前我市的房价属于基本合理水平，政府对此也非常关注，但目前还不需要过多干预。
市民刘先生：如今国家出台“救市”政策，市民能得到哪些实惠，那些炒房者会不会把房价再次炒高？
市房管局副局长殷玉柱：就市民而言，现在买房是个好时期，国家税费、信贷都有优惠政策出台。目前市民观望是可以理解的，但任何商品尤其是房地产，在一个价位停留时间不会太长，三年左右就会有一个变化。
目前就开发企业而言，他们的利润空间并不大，针对我市来说，建筑成本在全省来说属于较高的，因为我市资源稀缺，所以降价余地也就微乎其微。但是房价在全省水平来说，却是全省最低的，主要原因是我市经济欠发达，居民收入不高，消费能力有限。加之我市人口属于自然增长，没有过多的外来人员，市民购房大多是自住或者财产保值，不会出现投资过热现象。
在此，也提醒广大市民，理性购房，不要坐等观望。
市民王女士：政府明确表态，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。现在周口有哪些政策鼓励消费者购房？
市房管局副局长殷玉柱：１０月上旬，副市长范明主持召开过一个座谈会，并起草文件要求进一步促进房地产市场持续稳定健康发展，但是现在国家已出台相关政策，我市政府也制定出一些相应措施，因我市楼市的发展趋势目前持续稳定，没必要过多地进行调控，必要时政府才会动用调控政策。
市民赵先生：２００６年，市区房价平均每平方米不足１３００元，如今已上涨到１８００多元，涨幅差不多有４０％之多。市区房价与地方经济发展水平是否相适应？
市房管局副局长张治才：市区房价上涨，有着多方面的因素。市区楼市整个市场处于供略大于求的状态，但随着外出务工人员选择在家乡置业，部分家庭未雨绸缪为子女置办新房，老城改造拆迁户需搬迁新居等，这些潜在及未来需求的释放使得楼市获得了较强的购买力支撑。
２００６年以来，我市房价的确涨幅较大，涨势较猛，但总体上与全国大中城市房价上升的幅度基本相符。前几年我市房价一直处于一个较低的平台上，随着各种建材、人工工资、土地资源等方面价格提升，加上居民生活水平的提高，购买力增大，我市房价迅速上涨，也在情理之中。但从２０００年到２００８年总体来看，我市房价年平均涨幅为１０％左右。与同期周口ＧＤＰ的增长幅度、城市居民人均可支配收入是基本匹配的。
市民吕先生：如今，沿海各大城市的房价均有所下降，有人说这是房价一路高涨的拐点，周口的房价会下降吗？２００９年周口的房价会有怎样的发展趋势？
市房管局副局长魏云亭：目前周口市的城市化程度还属于成长型。应该说周口住房需求仍会增长，短期来看，自住房需求的旺盛还会继续推动房价的上涨，所以说，目前的“拐点”对周口来说不是“拐点”，而是消费者持币待购和国家政策调整与开发商急于出货的一种观望现象，一旦各项政策调控到位及市场需求合理，房地产市场还是会理性发展。当然，房价会涨速放缓，但下跌可能性不大，房地产业要进入稳步合理发展阶段，这也是国家宏观调控的目的和结果。
关键词：开发 均价
市民张先生：我市房地产现状是怎样的？
市房管局房地产开发科科长王保军：目前，我市（市区）共有开发企业１１９家，其中二级资质６家，三级资质２３家，四级资质１５家，暂定资质６５家，外地来周备案企业１０家，从我市开发企业数量来看，企业数较多，规模较小。
２００８年上半年市区新开工面积６９．７万平方米，投资额８．８３亿元，竣工面积１８．３万平方米。从以上数据来看，市区２００８年房地产开发量即新开工面积有大幅度增长，房屋销售价格趋于平稳；住房建设结构不太合理，部分商铺空置率较高，有部分企业仍然在建商铺；受各种因素影响，大部分企业销售额下降，购房者有持币观望的现象。
市民赵女士：外地经常发布房屋均价信息，请问目前我市商品房均价多少钱？是如何计算的？
市房管局房地产开发科科长王保军：２００８年上半年，我市商品房多层（７层以下）住宅的均价是１９００元／平方米，高层住宅的均价是２４００元／平方米。
市民王先生：是不是所有的房子的贷款首付都是２０％？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：根据１０月２２日财政部出台的政策：“金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。”并非所有房子的贷款首付都是２０％。
关键词：交易 办证
市民刘先生：购买商品房时，应该注意什么问题？
市房管局副局长殷玉柱： 购买商品房时，一定要看开发商的商品房预售许可证。在签订合同时，应仔细阅读合同条款，并签订正规合同，如果产生纠纷，可根据合同维护买房者的合法权益。
市民董女士：周口市房管局肩负着房地产市场管理的重要职责，负责商品房的预售、销售、房屋权属登记、房地产抵押登记、房屋租赁、房产测绘、房地产中介管理等一系列工作，周口市房管局是如何做到规范周口房地产交易的呢？
市房管局房地产管理科科长徐书奇：根据国务院各项房地产政策，切实保证当事人的合法权益，房管局有专门的房地产执法队伍——房地产监察大队，负责查处各类违规行为，受理群众投诉。同时严格房地产交易大厅管理，提高服务质量，减少办事程序，缩短办事时限，积极宣传房地产政策，提高市民自我防范意识。
市民朱先生：商品房办理房产证需要拿哪些手续？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：办理房产证需要的材料有：业主的身份证原件、房屋的买卖合同原件、购房发票原件、房屋交接书原件、维修基金发票原件、购房契税发票原件，如果有贷款，还需要贷款合同原件，拿以上材料到市房管局房产交易中心就可以办理。
市民唐先生：房子过户手续如何办理，需要交纳什么税金或费用？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：持有关手续到市房管局房地产交易中心办理。商品房过户需缴纳以下几种费用：(１)契税。由周口市财政局契税所征收。其征收标准是：住房面积超过１４４平方米的，收取评估价的４％；低于１４４平方米、高于９０平方米的，收取评估价的２％；９０平方米以下(含９０平方米)的，收取评估价的１％。(２)价格调节基金。由周口市人民政府价格调节基金办公室收取，其征收标准是评估价的３％。。(３)交易服务费。６元／平方米。(４)登记费。８０元／套。(５)测绘费。１．３６元／平方米。
如果是二手房交易，还需要交纳房地产交易税，具体标准由税务部门掌握。
市民刘女士：关于房地产价格评估报告中的“总建筑面积”都包括什么？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：总建筑面积通常称产权面积，包括套内面积和公摊面积，公摊面积包括楼梯、楼道、垃圾井、外墙等公共面积。
市民马女士：现在国家出台了一些政策，我买了８０平米的房子，也是首套，是不是就可不交契税？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：按照国家规定，经济适用房目前可免交房产契税，９０平方米以下商品房契税降至１％。
市民赵先生：我有套小房子是买单位的，没办房产证，也没出现什么麻烦，我想问一下房产证能够保护哪些权利？究竟有什么作用？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：我国实行“房屋所有权登记发证制度”，对房地产的保护需政府权属登记确定其权利的归属。房产证一是保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处分的权利。二是维护房地产市场秩序。房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作保证。三是为城市建设管理和司法行政提供基础资料。现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与，权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。
市民杜先生：我住的是自建房，已有土地使用证和房产证，如需扩建或改建需要如何办理手续？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：凭土地证到发改委申请立项，然后到规划局审批建设规划许可证，方可建房，房屋建好后到房管局办理房屋所有权证。
市民李女士：我想买一套二手房，我怎么查询该房子是否已被抵押，或者有其他方面的问题？买二手房前应注意什么？
市房管局房地产交易管理处副主任张伟：市民可到市房管局档案信息中心查询有关房屋信息。在此提醒广大市民，一定要购买有产权证的房子，没有产权证将无法保证当事人合法权益。
市民何先生：我买的房子将近１０年了，以前是单位的，单位补贴一部分房款，个人出五分之四，我只交了五分之一。现在我想办理房产证，都需要哪些手续？需缴哪些费用？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：这属于部分产权向全部产权过渡的问题。可以先到单位房改部门申请由部分产权过渡到全部产权，把单位的余款补足以后，到房管局房改科进行审批，后到房管局交易大厅办理即可。需缴费用有三种：(１)交易服务费。(２)登记费。(３)测绘费。
市民任先生：住房公积金如何贷款买房？
市房管局房地产管理科科长徐书奇：利用住房公积金贷款买房有几个条件：(１)本人正常交纳公积金半年以上。(２)如果是公务员，可以找两个同事担保。(３)实物担保。可以用房产做抵押。贷款金额为１５万元以内，还贷期限是１５年。
关键词：监管
市民张先生：现在国家有买首套房有优惠的政策，请问首套住房如何认定？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：首套房的认定办法有两种：(１)按照房改有关政策，如果已经参加过房改，或购买过经济适用房，就不是首套。(２)到产权信息中心进行查询，如存在房权信息，就不是首套。
市民陈先生：合同上的交房日期已经过了，但开发商不能按期交房，可以要求如何赔偿？
市房管局房地产监察大队大队长、房屋租赁办主任程忠义：购房时一定要仔细签订合同，如果开发商违约，不按期交房，按照合同约定处理。
市民朱先生：如今国家明令禁止不让房地产公司销售期房，但为什么许多开发商楼还没有盖，又是排号、又是ＶＩＰ认购，还有一些没有预售证就开始销售？
市房管局房地产监察大队大队长、房屋租赁办主任程忠义：国家规定允许期房销售，但是开发商必须在办理预售证以后才能销售。预售证办理非常严格，要审查企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明和商品房预售方案等等。任何没有预售证的项目，销售和宣传行为都属于违规操作。市民可拨打监督热线０３９４—８２１８１８９、８２３３７８６举报。
市民侯先生：您好，我去年７月份买了一套房子，现在还未交房，两证未办下来，听说期房不能过户，但是如果现在一定要卖，请问手续需要如何办理？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：按照《房地产转让条例》的有关规定，房屋没有初始登记的不允许上市交易。如果要转让，建议可以找开发商予以退房，找好买主后，让买主与开发商重新签订合同即可。
市民张女士：我们买房子的时候，开发商许诺的是终身产权，我想问一下土地使用权只有７０年，商品房的产权是否也只有７０年？那是不是不存在终身产权呢？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：土地使用权不等于房屋产权。土地所有权属于国家，不能交易，但土地使用权可以出让、转让，我国居住用地使用年限为７０年，国家有回收权；而房屋所有权具有永久性、完整性、支配的绝对性等所有权的一切法律特征。因此，土地使用权期限性与房屋所有权永久性，国家收回权与房屋所有权人行使权利的冲突存在一定矛盾，但《物权法》对解决矛盾作出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。如果国家对土地没有特别的规划，原土地使用者可自动续期。即使国家根据需要收回土地的使用权，原产权人仍然享有房产的所有权。以后的土地使用者应该根据房产的具体情况对原使用者进行适当的补偿。
市民王先生：房子有质量问题怎么投诉？
市房管局房地产管理科科长徐书奇：如果发现房屋出现质量问题，市民可到市建委进行投诉。
市民朱先生：我在康馨家园买了一套房子，签合同时卖方说房产面积以房管部门核定的为准，由于当时阳台未封闭，依国家有关规定应按半面积计算。但付钱时卖方把阳台按全面积计算，多卖了５个平方，现在钱已经交过了，我应该怎么办？
市房管局产权产籍监理处主任郭金峰：这属于一起经济纠纷。你可以凭房管局发放的产权证和房屋买卖合同，按照有关规定与卖方进行协商；协商不成，买方可以到川汇区人民法院依法进行起诉，维护自身的合法权益。
关键词：物业 中介
市民刘女士：物业管理费用按什么标准收取？
市房管局物业管理科科长董红旗：物业管理费用的制定可参考由房管局和物价局共同制定的政府指导价，每平方米０．２５元—０．４元，有１５％的上下浮动空间。最终定价由物业公司与业主签订的合同决定。
市民王女士：为何买房以后还要再次缴纳维修基金，是不是开发商趁机多收钱？
市房管局物业管理科科长董红旗：维修基金，又称“专项维修资金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备在维修期满以后的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权政府和业主大会统一管理和使用的资金。
维修基金的收取比例是多层３５元／平方米、高层６５元／平方米。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一设立专户管理。
市民单先生：在小区里被盗，物业有没有赔偿义务？
市房管局物业管理科科长董红旗：在小区内物品被盗后，首先要进行责任划分，如果失窃物品在物业的责任范围，物业应予以赔偿。
市民陶先生：我买了一套房子，阳台是没有封的，我现在要封可是物业不让，他说要封就必须用那种无框玻璃，请问物业有权利干涉我封装什么样的阳台吗？我本人想封塑钢窗，可是物业不让。请问怎么办？
市房管局物业管理科科长董红旗：你可以查看《业主公约》，看小区有没有规定阳台统一管理。有些小区为了美观，在公约中规定阳台必须统一封闭或统一颜色，业主签约以后就没有权利自己封闭阳台。如果公约没有规定，业主可以自己封闭阳台。
市民陈先生：请问房产中介可信吗？通常中介费大约是多少？
市房管局物业管理科科长董红旗：正规的中介是可以信任的，至于所谓的黑中介，是没有企业文化、没有正规的机构组织、没有企业资质，是不可信的。现在的中介费收费标准是根据国家相关规定执行的，不同项目收费标准不同。
市民高先生：我去年来周口想租套房，在中州路某中介公司交了１００元中介费，但是中介带我看的房子都不满意，最后我要退钱，但中介说交过钱后，什么时候都可以来看房，退钱是不行的，请问这是否符合规定？
市房管局房地产监察大队大队长、房屋租赁办主任程忠义：这属于中介服务问题，可以找中介公司协商解决。如果事先有口头约定，中介公司违反了约定，可以向市房管局房地产监察大队进行投诉，投诉电话：８２１８１８９。在此提醒广大市民，找中介公司办理有关业务，一定要选择有资质、在房管局备过案、信誉高的中介公司，以免上当受骗。
