——浅谈近期我市房地产市场走势

　　□ 殷玉柱／文 记者 沈湛 王映／图

　　房地产是国民经济的支柱产业，房子是人们生活的必需品。受美国金融风暴的影响，进入下半年以来，我国房地产市场像入秋的天气一样，日渐见冷，自南向北，从东到西，房价降声一片，一些发达城市，如深圳等，降价幅度已突破了３０％，并有继续发展之态势。在这种大的环境下，如何看待目前的降价和我市的房价走势，进而如何确定自己的购房意向和购房时机，是困扰不少消费者的问题。现根据所了解有关情况和行业规律，笔者谈点粗浅认识。

　　降价潮有着复杂的背景和原因

　　就这次房市降价潮而言，其背景和原因非常复杂，概括讲主要是三个方面：

　　一是现在的降是以此前的涨为前提。楼市价格和其他商品一样，在一定时间段内都有一个相对的稳定期。然而，自２００６年以来，中国楼市价格出现了前所未有的上涨潮。以深圳为例，２００６年商品房均价在７０００元／平方米左右，２００７年开始攀升，到年底达到１００００元／平方米，进入２００８年，在诸多原因的共同作用下，房价更像脱缰的野马，以月均１０００元／平方米的速度上涨，到六七月份已逼近１７０００元／平方米的天价。这种现象极不正常，更何况在涨价风中开建项目所用的土地大多是几年前的储备地。也就是说，房价的高涨不是市场要素的结果而是人为炒作虚高出来的价格。因此，降价也就成了必然。二是宏观调控发挥了作用。房地产不仅影响国民经济的发展，更牵涉到百姓的生活。所以，在房价一路飚升之时，党中央、国务院给予了高度关注，适时出台了一系列调控政策。短短两个月，这些政策就发挥了作用，进入今年下半年，房价开始回落。三是世界经济危机加剧了回落的速度。正当房价持续走低之时，美国金融风暴爆发，进而形成了世界性的金融危机，在这种危机的作用下，我国楼市价格快速下滑，目前深圳楼市均价为１００００元／平方米左右，已回到了２００７年的水平。

　　我市房地产市场健康稳定

　　与大中城市和先进地区相比，我市的房地产起步较晚，真正形成完整市场体系也就是近几年的事。从目前的发展态势看，可用“健康稳定、持续发展”８个字来概括。主要表现如下：一是楼盘分布均匀。在现有的规划区内，各个区域、各主要道路都有或大或小的在建项目，有相当一部分已基本完工或具备预售条件。二是房屋类型较全、区配较为合理。如有高档社区、普通商品房，也有经济适用住房和廉租住房；有传统型的多层楼房，也有现代型的小高层、高层和超高层建筑；房屋面积从５０平方米左右的小户型到２００平方米以上的大户型一应俱全，其中较受欢迎的是１００平方米左右的住房。三是价格区别较大，从均价１０００多元到３０００多元的都有，供选择的余地较大。上述情况表明，我市房地产市场的主框架是合理稳定的，加之买方市场投资性消费极少，主要是居住性或改善性，即刚性消费，所以持续发展也就毫无疑义，这正是今后我市房地产市场的基本走势。

　　谈到走势，人们最关心的莫过于房价。就我市而言，经过近两年的结构性调整，房屋价格已达到了一个相对合理的水平，出现大起大落的可能性几乎没有。这是因为：我市地处平原，建材资源十分贫乏，各种材料以在外采购为主，这就造成了建筑成本相对较高；另一方面，我市又是欠发达地区，居民消费能力有限，同时又是以刚性消费为主，与周边城市相比房价偏低，这就意味着目前我市房地产开发企业的利润空间较小，降价的可能性也就很小。此外，今年我市房屋上市量较大，市场消化这批房子也需要一段时间，赔了，开发商不干；涨得多了，消费者又买不起。因此，一般情况下，我市的房价可能会在目前的价位维持一段时间，若加上综合价格因素，很可能是稳中微升。

　　购房置业要理性选择

　　人们生活中的四要素之一就是住。而目前的房地产市场是产品齐全，价格却有点扑朔迷离，想买房的人是现在买还是继续观望呢？如果买要买什么样的最好呢？许多人举棋不定。解决这个问题，要理清两个观念，把握四个关键：

　　两个观念：一是居者有其屋。这句话是所有人追求的目标，但其真正涵义是让所有人都能有房子住，房子可以是自有房屋，也可以是租来的房子，而不是人们通常所理解的人人都有属于自己产权的房子。二是一房定终身。长期以来，不少人把购房当做“终身大事”看待，极力追求完美，其实这种观念早已落后。房子是必需品，但也是消费品，每个人，特别是年轻人，都应该根据自己的经济状况适时调整居住方式（买或租）和居住标准（高、中、低档），这才是科学的住房观念。

　　四个关键：一要准确把握购房时机。不少想买房者举棋不定的主要原因是不知何时购买最好。其实很简单，只要弄清“一大一小”即可。所谓“大”就是全国房地产市场走势和国家有关政策，“小”就是所在区域的具体实情。以我市为例，“大”的方面，大中城市和发达地区房价经过直线上升之后已大幅回落，为刺激住房消费，国家在信贷和税费等方面出台了一系列优惠政策；“小”的方面，我市目前的房价处于基本合理的范围，利润空间小，降价可能性也小，各类房屋上市量大，可供选择的机会多，又能享受各项优惠，所以，近期内买房应该是较好时机。二要正确选择购房区域。我市由于原有规划布局的限制，人们习惯于工作生活一体化的居住方式，在城市建设和居住要求层次较低的时代，这种方式也确实给人们生活带来了方便。但随着城市建设水平的不断提高，区域功能的逐渐明确和配套设施的进一步完善，人们的居住习惯也在不断发生变化，目前已有不少人购房时都愿意选择那些配套设施完善、远离污染、环境优美的小区。这无疑是一种正确的选择。三要注重环境和配套设施。适宜的居住环境不仅方便生活，更有益于身心健康。环境选择不仅要看小区所处的周边环境，如交通、噪音、污染等，还要看小区内的配套，如绿化、公共娱乐、就医入学、物业管理等，只要这些条件都具备了，就应该是合适的居住场所。四要务求实用。房子是为休息所用，随着人们业余生活愈加丰富，其功能也将受到一定影响。因此，必须转变房子越大越好的观念，在实用效果上下功夫，尤其是经济状况还不十分宽裕的市民，不应讲究宽敞，应在基本够用的基础上，把着重点放在配套齐全和使用功能良好的房子上。另外，一定要走出“买涨不买跌”的误区。土地是不可再生资源，在用地日益紧张的经济社会，房子本身又增加了保值、增值功能，因而买房成了一种投资。就我市房市目前的价格来说，近期内应该是稳定的，但涨也是早晚的事。

　　每人都希望有一套理想的住房，更期望房价越低越好，特别是在目前全国房地产市场降声不减的情况下，作为购房者犹豫观望也很正常且可以理解。但全国房地产市场中，由于房地产属于不可移动的特殊属性，发达地区与欠发达地区、大城市与小城市、乃至于城市与城市之间，房价升降与否、幅度大小等差别都很大，所以，购房时理性比期望更重要。