案情：2008年7月，刘某将自己的房屋租与关某用于经营副食，约定租期3年，月租金3000元，并约定关某不得擅自转租。2009年7月，关某在未经刘某同意的情况下将房屋转租给张某，并以关某的名义与张某签定了5年的租赁合同。请问，关某的转租合同有效吗？刘某该如何维权呢？

　　律师解答：本案涉及的是转租行为，根据《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。我们不难看出，法律并未将擅自转租列为合同无效的条件，出租人从房屋的使用中受益是房屋租赁合同的目的，租赁期限内承租人享有房屋使用、收益的权利，因此，擅自转租行为即使违约也并不影响出租人合同目的的实现，转租行为也是承租人实现房屋使用收益的一种方式，不加区分地认定转租行为无效是没有法律依据的。但是，承租人擅自转租破坏了出租人对承租人的信任，所以，法律又付予出租人要求承租人解除合同的权利（却没有付予出租人直接干预次承租人使用房屋的权利）。同时，转租合同的生效依赖于租赁合同的生效，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释）第十五条规定，转租合同约定的租赁期如果超出承租人剩余的租赁期，其超出部分因为承租人的无权处分而不产生效力。但是，根据《解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”具体本案，关某与张某的转租合同中超出原租赁期的三年是无效的，刘某如果想解除与关某的合同，必须在知道或者应当知道关某转租的六个月内提出异议，否则视为对转租行为的默认。

　　（解答律师：苏华伟 周学文）