案情：2010年7月，唐某将自己的房屋租与黄某用于经营副食，约定租期3年，月租金２000元。期间，唐某因需移民国外，将房屋出卖给了自己的弟弟，但并未通知黄某。黄某得知后，遂以侵害优先购买权为由，认为唐某的转让行为无效。请问，黄某的做法正确吗？为什么？

　　律师解答：本案涉及的是承租人的优先购买权如何保护的问题。根据《合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》（下称民通意见）第１１８条规定了承租人优先购买权受侵害时“可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是随着《物权法》的生效，民通意见的规定与物权法的规定相冲突，于是最高人民法院废止了民通意见第１１８条的规定，承租人也就无权主张出租人的转让合同无效了。同时，最高人民法院作出的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该条在否定承租人的主张无效权利的同时，赋予了承租人损害赔偿请求权。同时，该解释第二十四条还规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”由此可见，基于物权共有的优先权和基于继承关系的身份权，以及善意取得权均可以对抗承租人的优先购买权。具体本案，由于唐某将房屋出卖给了自己弟弟，根据前述观点，黄某不仅无权主张优先购买权，也无权主张赔偿请求权。

　　（解答律师：苏华伟 周卫华）