□秋风

　　从２００９年１月１日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。(１２月２９日《扬子晚报》)

　　应当说，自上世纪９０年代房地产业发育以来，普通商品房市场就大体上按照市场的模样在运转。尽管这个市场的要素——土地是完全垄断的，但至少在最终交易阶段，价格是由买卖双方订立的。政府并不参与定价过程，尽管政府要求进行备案。

　　大约只有江苏，或许还有别的极少数地方，实行这种“奇异”的制度，即对普通住宅商品房执行政府指导价管理，只有高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。２００２年实施的《江苏省定价目录》再次明确了政府对普通住宅商品房的价格管理权。

　　毫无疑问，政府对商品房价实行指导价管理是不合理的——政府对任何商品的价格进行“指导”都是不合理的。从理论上说，政府的这种“指导”，阻隔了交易双方的利益表达和讨价还价，从而使得价格信号完全失灵。

　　如果考虑到现实因素，则政府指导价必然导致价格对消费者不利。政府对普通商品房实行指导价，最初或许是为了管制企业，保护消费者利益。但在现实中，房地产企业可以采取种种措施高报成本；更重要的是，由于种种原因，地方政府与房地产企业之间形成复杂的合谋关系，因而，政府也没有激励去发现开发商的真实成本。相反，双方都有足够的激励抬高房屋销售价格，从中开发商可以获得较高利润，地方政府可以获得较多税收。

　　由此也就不难理解，江苏尽管实行了政府指导价，但该省的普通商品房价格上涨速度，一点也不比其他地方逊色。以保护消费者利益为名义对某种商品实行政府指导价制度，在市场内在逻辑和政治因素作用下，从来都产生不了保护消费者利益的效果。相反，这种机制经常成为利益集团随意操纵、损害消费者利益的工具。因此，江苏取消普通商品房政府指导价，算是纠正了自己的一个错误。

　　最后一点则是房地产市场的制度扭曲：地方政府垄断着城镇住房建设土地的全部供应。在获得土地财政收入和ＧＤＰ增加值的利益驱动下，地方政府必然采取种种措施哄抬房屋价格，因为这可以带动地价上涨。从某种程度上说，放纵开发商肆意提高商品房价格，不过是地方政府推动地价上涨的一个策略。

　　凡此种种表明，我们庞大的房地产市场还没有完全按照真正的市场机制运转。所以，从表面上看，全国绝大部分地方的商品房价格是市场定价，但缺乏产权和要素自由流动等制度框架的支持，价格相对于消费者的意愿来说，依然不是合理的。结论是：商品房价格恢复合理的前提是构造合理的市场框架。