□晚报记者　孙建珍

　　本报讯　随着商品住宅户型的不断更新，阳光屋、入户花园、飘窗等新名词不断出现，房屋这些部位的面积如何确定？公摊面积如何计算……昨日起，这些以往业主与开发商争议较大、无法界定的焦点问题都将有章可循。近日，我市出台了《周口市房产测量实施细则》，《细则》中的规定将使房产面积的计算更加清楚明白。记者昨日从市住建局获悉，《细则》从昨日起开始实施，过去已登记、测绘过的房屋原则上维持原面积不变。

　　以前我市的房产测算是按照国家2000年8月1日实施的《房产测量规范》执行。然而，随着城市建设和房地产市场的蓬勃发展，各种复杂楼型不断涌现，《房产测量规范》在实际操作中，存在着不够细化、操作性不强的缺点，导致实际操作中出现各种计算方法进而引发纠纷。为进一步规范房产测量工作，解决长期以来房产测量中存在的对测量成果争议较多的问题，市住建局组织专业人员，根据《房产测量规范》，参照其他城市的作法，研究制定了《周口市房产测量实施细则》。《细则》实施后，房屋建筑面积的计算、公摊面积的计算、产权面积和使用面积的计算都将前所未有地详细。届时，在商品房买卖中出现较多的开发商与业主因建筑面积、公摊面积和套内面积等认定产生纠纷的情况将大大减少。

　　外墙保温层、粉刷抹灰层等不再计入面积

　　据了解，《细则》中规定了外墙墙厚尺寸的计算处理方法。《细则》规定，我市以后在测绘计算面积时将不再计算外墙保温层、粉刷抹灰层、粘贴瓷片砖部分厚度部分的面积。而我市原来执行的此部分都计入建筑面积。《细则》新规的出台，对我市房屋测绘更精确，更易操作，购房户也会更清楚明白。

　　阳台封闭与否的认定以规划审批图为准

　　此外，《细则》明确了阳台的面积计算。原先我市执行的阳台封闭按全面积计算，不封闭按一半面积计算。《细则》执行后，阳台封闭与否的认定以规划审批图及设计变更文件为依据，图纸上设计的为封闭阳台，现场为封闭，计入全面积；而图纸上设计的为未封闭阳台，现场封闭了，则计入一半面积。规划审批图纸显示不详，测绘委托单位应出具设计单位设计的阳台是用户自理或建设单位选定封闭不封闭的情况说明；早期建设的房屋，无设计图纸且阳台封闭的，应由业主和建设单位出具阳台封闭的书面材料。证明阳台按封闭计算无异议的，阳台计算全面积，否则按半面积计算。

　　市住建局相关负责人介绍，目前，市区部分小区存在的问题有，图纸上设计的阳台未封闭，但现场封闭了，结果建筑面积测大了，造成了购房户多付钱。新规的出台，今后将会避免此种现象。

　　商业部位以上仅供住宅使用的楼梯、电梯在住宅部位进行二级分摊

　　分摊问题比较复杂，直接关系到购房者的切身利益。我市原来一直执行的“谁受益，谁分摊”的原则。《细则》还规定了商住楼、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法。把在商业部位虽不开门，但间接受益的门厅、楼梯、电梯、电梯前室以及屋顶楼梯间、电梯机房、水箱间作为一级共用面积进行全楼分摊；商业部位以上仅供住宅使用的楼梯、电梯在住宅部位进行二级分摊；商业部位自用的楼梯、电梯及其他确定为商业部位服务的共有共用面积在商业部位分摊。

　　线索提供 谢艺峰 彭自力