谢国忠:

　　◆中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间

　　◆未来五年大城市房价平均跌一半

　　◆中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好　

　　——独立经济学家谢国忠语录

　　近日记者专访谢国忠，其从投资收益、市场泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。

　　每平方米单价不超两月工资

　　记者：您预言未来5年大城市房价将下降一半，做出这个判断的依据是什么？

　　谢国忠：从信贷政策上看，政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制，最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价已缺乏上涨的动力。另外，在人民币汇率的争论中，货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。

　　在这种情况下，就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期，租金回报率和收入房价比，就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。　

　　楼市泡沫将慢慢破灭

　　记者：您一直认为中国房地产市场存在泡沫，这个泡沫是怎样形成的？

　　谢国忠：主要由于货币供应。从2002年开始，中国的货币供应就上升很快。其原因是：美元进入熊市，引发了人民币的升值预期，并引起货币的供应大幅上升，当时中国既能印大量钞票，又不升值，这又进一步加速了货币的供应。

　　货币供应的第一次传导是通过房地产市场：地方政府通过土地市场把钱截下来，做各种投资，还有很多变成灰色收入。过几年后，剩下的钱回到实体经济里面，并引发我们现在看到的通胀。这其中，房地产的通胀是最大的。

　　记者：这轮的房地产调控，能不能挤出泡沫，需要多长时间才能挤出？

　　谢国忠：如果一个泡沫大到没有钱去支撑它，它就会自己爆炸，就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强，可以把泡沫“最后的爆发”压住。

　　中小城市房价将如何走

　　记者：按照您的观点，在这轮调控过后，一线城市房价会大跌，那么中小城市的房地产市场将怎么走？

　　谢国忠：中小型城市其实是在炒概念，就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商买不起大城市的地，就转向中小城市，并通过买地把钱注入到这个地方，推动经济运转和房价上涨。

　　但长远来看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常情况下，纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比，相差10倍。　　

　　加息应以实际情况作判断

　　记者：针对近期的经济形势，您在上个月接受采访时认为10月份会加息，现在您是否还持有这种观点？

　　谢国忠：实际上，银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多；同时，包括公积金贷款在内的贷款利息也在涨；另外，由于老百姓存款意愿下降，存款竞争激烈，存款利息也在上涨。我们的判断应该基于实际情况，而不是政府是否宣布。

　　记者：这一轮调控过后，对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？

　　谢国忠：中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了，政府手里的钱就会少了，政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入，如果不解决这个问题，经济转型就会很困难。

　　（张敏）