案情：某小区开发商将规划为物业管理用房的两间房屋改建成门面房转让给第三人，又在小区内另行建设两间“物业管理用房”交业主委员会用于物业管理。房产局为购买房子的第三人办理了房产证。小区业主得知这一情况后，不同意第三人使用房屋，仍要求开发商将房屋用于物业管理。双方争执不下。请问：小区业主如何维护自己的权利？

　　律师解答：本案涉及的是小区物业用房的物权归属。依据《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。因此，该小区物业用房应属于全体业主共有的财产，开发商无权将该房屋销售。同时，依据〈房屋登记办法〉第三十一条规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。由此可见，部门规章对房地产开发企业的房屋登记提出了更高的要求，必须在房屋登记簿上登记物业管理用房，以避免开发商偷卖业主财产，侵害业主权益。因此，房产登记部门未审查转让房屋的共有属性，而为第三人办理转让登记的行为是违法的，小区业主委员会有权提起行政复议或行政诉讼撤销该房产证。最后，开发商在哪里建设物业用房应当经规划部门的许可，只有经过许可的建设行为才产生合法的权属，而且一经许可，在该许可未撤销或变更的情况下，物业用房的属性是不能改变的。开发商新建的物业用房未经规划许可，是违章建筑，其存在本身已经侵犯了全体业主的绿地共有权，业主有权利要求开发商拆除。开发商更不能从自己的违法施工行为中获得利益——不能用违章建筑换取规划物业用房的属性。

　　解答律师：苏华伟  刘豫光