从“新国四条”到“新国十条”，短短几天之内，房贷新政频出，重压之下苏州楼市也暗潮汹涌。近期因为新政产生的房屋买卖纠纷急剧增多，不过风水轮流转，与前一段时间卖家屡屡“跳票”不同，现在主要是买家悔约的多。这几天，沧浪区法律援助中心的热线电话几乎被打爆，忙得值班律师不可开交。

焦点一，定金能否退回应视合同条款而定

    纠纷一：张女士原有一套房(没有贷款)，4月中旬在苏州某楼盘付了2万定金，定了一套房。当时张女士向房产商以及银行咨询时，得到的答复都是新房属于第一套房，可以享受相关优惠政策。没想到，“新国十条”在对待二套房的问题上是“认房不认贷”，张女士定的新房属于第二套房，首付要付五成，利率也升至基准利率的1.1倍。萌生退意的张女士，想知道是否可以找开发商退还定金？

    律师解读：定金是在合同订立或履行之前支付的一定数额金钱，它主要起到担保合同双方履约的作用。根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。由于开发商仅是开给张女士一张简单的定金收据，对于哪种情形下定金可以退回，双方并没有约定。张女士因房贷新政的原因，无力再买新房，开发商是可以不退还定金的。因此，张女士只能和开发商协商解决此事。

    纠纷二：高先生第一套房没有贷款，4月初计划买一套二手房>二手房。买卖双方在合同中约定定金数额为3万，另外在免责条款中约定：如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，本合同自动取消，买卖双方互不承担违约责任。高先生受房贷新政影响，难以承受高额的首付和利息，因此想解除合同，但向卖方提出解约退还定金要求时遭拒。

    律师解读：不可抗力是指买卖合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，受到影响的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但对于高先生而言，合同于新政出台之前签订，且买卖双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，因此只要高先生在履行合同中本身没有违约行为，就可以依约解除合同，并要求卖方退还定金。

焦点二，定金与违约金是否可以重叠适用？

    纠纷三：胡先生在4月初签订合同，购买一套二手房，付款方式是一次性付清，定金为5万元，同时买卖双方又约定，违约方应按房屋成交价格的20%向守约方支付违约金。在实际履行过程中，胡先生因自身原因无法筹集房款，违约已不可避免。鉴于合同又规定了定金条款和违约责任条款，胡先生担心两个条款是否会重叠适用？

    律师解读：当事人约定违约金，又约定定金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或定金条款。因此，非违约方只能对定金和违约金条款择一行使，而不可一并主张。胡先生因自身原因违约，卖方会根据违约金和定金数额的多少，选择适用有利于自身的条款。律师建议胡先生尽快与卖方协商解决此事，说明原委以获得卖方的谅解，尽量降低损失。