约定不明正当权益难获支持

    案例周婷看过许岚的房屋后，感到非常适合自己，但65万元的要价，又使她一时无法付清全部资金。而许岚既担心卖了房子收不到钱，又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时，仅仅提到由周婷付10万元定金，至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题，只是笼统提及“待周婷付清房款后，办理相关手续”。过后，当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时，许岚却把房屋以71万元的价格，卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由，要求她双倍返还定金。

    点评法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求，理由是本案对履行问题约定不明，不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据，没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理，《合同法》作了具体规定，由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题，故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定，对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定，即仍然属于缔约问题，充其量只能说双方此前存在缔约过失，也就不存在是否违约问题。因此，务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间，包括总价款（含币种），各种税费、其他费用的承担，价格上涨、下跌时的处理，还包括付款的时间、地点、方法，以及合同生效时间、何时交付房屋，中止、终止或解除的条件，以及哪些情况属于违约，怎样承担违约责任。

    逃避税收恶意违约难获偿

    案例宋娟在与房主唐琳就二手房屋买卖问题协商一致后，宋娟提出：为了逃避税收，可以将69万元的成交额，在合同中只写39万，宋娟另外给唐琳30万元，唐琳也另行出具给宋娟一张收据。五天后，已经付清全部房款的宋娟，要求唐琳去办理产权变更登记时，唐琳却表示不卖了。经宋娟一再追问，唐琳才说出，有人比她多出了5万元房价。“难道你就不怕我按照合同，追究你10万元违约金吗？”可唐琳对此无动于衷，甚至告诉宋娟：69万元房款我会奉还。对于其它问题，你爱怎样就怎样？

    点评尽管唐琳的行为确已违约，尽管宋娟与唐琳签订的《房屋买卖合同》中明确规定“如果一方违约，必须支付给对方违约金人民币10万元”,但法院仍以合同无效为由，判决驳回了宋娟要求唐琳支付违约金的诉讼请求。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案协议，既有宋娟与唐琳恶意串通，损害国家利益的成分，也有以合同这一合法形式，掩盖逃税这一非法目的成分，还违反了法律的强制性规定。

    未看证件房款打水漂

    案例2009年元月，经人介绍，刘萍认识房主李康。看过房屋之后，刘萍感到非常满意，尚未见到房屋产权证便与李康签订了一份《房屋买卖合同》，并当即按合同付清了50万元房款。一周后，刘萍依约在房管部门静候李康办理产权变更登记，可一直未见李康踪影。李萍虽感到不妙，但庆幸自己有合同、收款收据、房子钥匙，遂决定先直接搬入居住再说。谁知，一个自称李康哥哥名叫李安的人闻讯找上门来，说他是房子的共有人，李康无权出卖房屋，要刘萍腾房。

    说法法院审理认为，该房屋为李安、李康兄弟的共同共有，李康未经李安同意而出卖房屋，侵犯了李安的财产权，刘萍与李康所签订的《房屋买卖合同》当属无效。因此，在购买二手房时，应查明房屋产权证登记的所有人是一人还是数人，共有人是否同意出售，并核对他们的身份证件是否与产权证登记的所有人相符。在签订房屋买卖合同时，共有人应全部到场并签名，因故确实不能到场的，应出具委托书及代理人身份证件。