老李，换房族，听闻优惠、利率等政策有可能年底结束的风声之后，正加紧挑房、买房。但面对交易过程中的诸多环节，老李顿感茫然，不免手心捏了一把汗。据数据显示，担心营业税优惠年底过期，加上信贷近期有收紧迹象，近期买家入市信心明显增强。

    在一些人拥入买房大军的同时，业内专家也在提醒，留心仓促买房带来的交易风险。其中赎楼、资金监管、交楼、过户等环节都可能存在风险，而急赶末班车的市民也要留意时间差，避免因政策预期入市但错过优惠时段。

    一计时要赶车须办同行转按揭

    当下跟老李算同一笔账的买家可不在少数。要知道，赶优惠末班车买房，你的买房过程必然如安装了发条的计时器一样，倘若花了高价钱买房又没蹭上车，那可真是双重遗憾。

    记者就老李的问题咨询了多位中介按揭部专家。他们告诉记者，过户耗时多长可分两种情况：如果不需要办赎楼的话，买家只需要做首期监管、按揭等就可以办过户，之后５个工作日内出新房产证，一周内银行会办抵押手续，水电过户等可以同时进行，前后不超过２０天；如果需要赎楼，最好选择在同一银行做按揭，可以免罚息并且时间能大大加快。倘若在不同银行做按揭，赎楼至少需要１个月，而同行转按揭只需要一星期。

    所以结论是，如果你相中的房子不需要赎楼，或是需要赎楼而你选择办同行转按揭，都能蹭上末班车。另外，在递件当天就会打出税单，也就是说，只要你在１２月３１日之前办理递件，就能搭上营业税减免政策末班车。

    二赎楼尽量避免一笔款赎楼

    对于赎楼时的一笔款还是两笔款，很多人都不太清楚，甚至买过房子的人因为不在意，也不清楚两者的差别。据世华地产研究中心总监肖小平介绍，简单来说一笔款就是买家向银行借款帮业主赎楼，两笔款就是业主自己向银行借款赎楼，买家再向银行借款帮业主还清赎楼的借款。美联物业按揭部总监王青说，目前交易通常做的都是两笔贷款，因为债权债务比较清晰，对于双方比较安全。如果是一笔款，一旦业主的产权出现了问题，例如被查封交易不了，那么作为借款人的买方就只能按照原来约定供款，买家风险较大。如果是两笔款，业主自己借款还清了贷款，即使产权出现问题也不会牵扯到买家。只是两笔款会多出一笔赎楼利息支出，而一般业主实收会让买家买单，即按月息４．０５％计算。王青还建议，在做两笔款赎楼时，业主和买家都可以在业主原按揭银行申请借款，那么在免罚息及缩短申请时间上操作都比较方便。

    三首期监管拒绝把资金打入中介账户

    资金打到公司账户甚至个人账户，可能发生的恶果已经在２００７年发生的中天事件上充分体现。据美联物业三级市场总经理江少杰介绍，目前还有一些中介劝说客户把首期款打到公司甚至个人账户上，他还见过有中介在合同上列有两个私人账户以供选择，看似有选择但却是一个陷阱。据他介绍，如果遇到有中介要求把资金打到公司或个人账户，应该坚决拒绝，如果中介坚持买家宁可不买，以规避中介出现经济困难挪用资金的可能。他建议，首期款一定要进行银行资金监管，如果定金额度大，最好也进行银行监管。

    四按揭将按揭条款写进买卖合同

    银行信贷政策随时改变，到底如何规避这种违约风险，广东鼎为律师事务所张茂荣认为，这必须通过合同条款去保障。据他介绍，目前中介的合同上，基本都是约定“如果银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，必须在３日内补齐”，但这样对于购房者来说压力过大，一不小心违约了就要承担定金及违约金损失，有时违约金数额更高达房价的２０％。他建议可以在合同上约定，因银行原因导致不能达到约定贷款成数的，可以解除合同。另外像老李这种情况，也可以约定如果银行贷款低于七成五，可以解除合同。江少杰还建议，在办理按揭之前，购房者可以跟中介索要房产证复印件，然后拿着复印件及成交价格单向各家银行咨询可以贷款的成数。如果拿不到房产证复印件，银行一般也有各个楼盘的记录，可以给出大约能够贷款的成数。

    五交楼谨防人为非正常交楼

    在正常的买卖交易中，租客从来就是扮演“炸弹”的角色。交易之前要留心租客优先购买权，交易完毕还担心租客不能按时搬走，影响交楼。而这些原本都是可以避免的。以老李的情形而论，原业主在签买卖合同之前，就应该与租客约法三章，书面列明具体业主需支付的租赁违约金、租客应搬出的时间以及违约需承担的责任。倘若此前疏忽了这一点，在支付租赁违约金时应该补充写个书面声明，而不是一个简单的收据。

    除此之外，在收楼时你需要额外注意的是：家具电器是否跟你的清单上一致，水、电、物管等是否存了底数等。倘若你还没签买卖合同，最好吸取老李的教训，将交楼时间及延期交楼的违约责任等写进合同，并附上一份家具电器清单。

    六水电物管过户从房款中预留水电押金

    倘若之前没做足准备功夫，吃哑巴亏的估计是大多数。房子已经过户完毕，再找业主理论估计已有无力之感，有的则是根本寻不着业主踪影，索赔就变得很麻烦。但要避免老李的状况出现，解决方法其实很简单：预留水电押金。一般来说，深圳的大型地产中介都有规范化操作，一般会从房款中预留５０００元作为水电押金，以避免水电、物管等有大额欠费而令买家蒙受损失。　南都