6033只，2205亿元，这是中国信托业协会公布的今年前3个季度投向房地产业信托业务的数量和规模。业界认为，这令人咂舌的数量和规模在四季度还将继续被刷新。对于信托业来说，这无疑又是一个收获的年份。其实，从2005年房地产调控以来，每到调控愈演愈烈的境地，每到其他融资渠道遇到缩窄的状况，信托公司就成为房地产业的“救世主”——过桥融资、项目借贷等融资方式花样迭出。

诚如《国际歌》所唱：“从来就没有什么救世主”。信托公司扮演的救世主角色是以高昂的信托融资成本为代价的。今年以来，信托融资成本节节攀高，已从往年的10%左右飙升至15%以上，最高的甚至达到25%左右。地产信托数量和规模的激增从另一个维度说明了这是地产公司和信托公司共谋的江湖，这里的生存法则就是——或者与泡沫共舞，或者远离这个高风险、高收益的领地！

信托收益风险激增

11月3日，万通[简介 最新动态]地产公告称，与平安信托签署《房地产项目投资战略合作框架协议》。双方合作的目标项目主要为长三角、西南、环渤海以及其他区域的优质住宅项目以及城市综合体项目。双方以50%∶50%的比例投入资金进行开发。

“由于连续的宏观调控，开发商以往通用的二级市场再融资、银行开发贷等渠道多被关闭，通过信托公司进行融资是目前通行的渠道。”中伦金通律所合伙人黄治国告诉记者。

中国信托业协会公布的三季度末信托公司主要业务数据显示，前三季度，信托公司投向房地产行业资金共计近2200亿元，环比增57%，房地产信托市场火爆的现象十分明显。

通过信托融资已经是国内房地产企业的一个主要融资渠道，但是随着市场的不断升温，融资成本也水涨船高，投资风险也明显增高。

高成本阴影

“目前市场上的信托产品承诺年化收益率达10%，如果再加上5%～10%的费用，房地产企业支付给信托公司的融资成本至少15%～20%，一些信托项目融资成本甚至高达25%左右。目前的开发利润绝不能支撑如此之高的融资成本。”上海本地某中型房地产开发企业的财务总监对此表示担忧。

记者调查发现，在10月18日～24日的1周时间里，就有4款投资于房地产和工商企业领域的信托产品发行。而最近更有多款信托理财产品集中上马。

例如浦发银行正在代理一款中星虹达置业项目信托计划，期限1.5年，预期年收益率为7%，认购起点300万元；招商[简介 最新动态]银行目前也正在代销一款中都房地产项目信托，这款2年期的信托产品，年收益为9%；该行还将推出另一款绿城[简介 最新动态]中国的房地产信托计划。除此之外，上海多家银行目前也与信托公司商谈合作项目，接下来会有更多的房产信托产品推出。

一家银行私人理财部理财师表示，现在销售地产信托已经采取配额制，“比如9月，我们卖的一只地产信托，最多只能向50位客户销售，每个支行的预约单都很火爆，其8.2%的年收益吸引了不少投资者。”

总结最近的房产信托产品，出现了两个比较明显的特征，即门槛高、收益高。这些房产信托项目都要求投资金额在300万元以上。比如上述两家银行代销的房产信托计划，认购起点均在300万元；此外，收益也很诱人，投资产品预期收益率在9%左右。更有部分产品预期收益率高得惊人。比如前不久珠江控股遭到吉林信托拒绝后，转向借重庆信托发行地产信托产品，预期年收益率高达13%。

尽管融资成本不菲，但开发商还是不惜血本借钱。黄治国分析认为，在没有针对房地产信托的监管措施出台的情况下，接下来2个月房地产信托产品发行规模会进一步扩大，收益率上升的概率也随之增加。

“一旦房地产市场观望情绪过重，成交量惨淡，开发商有可能面临资金链断裂的风险。其风险也就不言而喻了。”黄治国告诉记者。

收益率之忧

10月初，银监会曾下发了《关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》，规定信托公司不但不能将债务性集合信托计划资金用于补充房地产开发项目资本金，以达到国家规定的最低项目资本金要求；而且，对于那些宣称资本金已经到位的企业，信托公司有义务去证实这一点，必要时还可以委托有资质的中介机构进一步核实认定。此举被认为是银监会再次出手堵截信托资金输血房地产的重要举措。

“银监会通知下发以后，目前信托公司和房地产公司普遍采取的办法是股权合作以及回购的方式，平安和万通[简介 最新动态]的合作就是典型的代表。”黄治国告诉记者，“发售房地产信托产品虽然能帮助开发商尽快筹集资金，但高额的融资成本也让开发商背负压力。”

黄治国分析认为，目前房地产与信托公司合作有两种方式：一是信托公司跑马圈地，与一线房地产企业签订战略合作协议。二是房地产专业机构开始介入，房地产信托呈现出了更多的基金化特征。

从目前的市场情况来看，房地产信托大多都是固定收益的，1年期的年化收益率最低也有7%，高的则可以达到10%以上，但是真正的收益率则要取决于项目的进展情况。

由于对于房地产市场的走势，市场参与各方态度不一，或乐观或谨慎。在足够的质押、抵押等保障措施下，房地产信托产品的信用风险和市场风险能够得到有效控制。但不能否认的是，如果房产市场持续低迷，一些房地产企业融资成本高，风险也随之增高，一旦未来楼市价格急转、资金无法及时收回，将直接影响信托计划的收益，甚至无法兑现收益。

案例

一家房企的信托融资剪影

哈尔滨一幅即将挂牌的土地难住了李新鹏（化名）。

这是一块未拆迁的办公用地，李新鹏已经拿到了拆迁协议，并一次性交付了拆迁补偿金6000万元。按照“潜规则”，他的公司已经是招拍挂的内定人选，甚至他们已经谈好了价格。只要他再拿出1.08亿元，这块地就归他了。所谓挂牌、摘牌，不过走个过场。

让李新鹏为难的正是这1.08亿元。作为哈尔滨的一家本土房企，即便与政府、银行都颇有渊源、交情，李新鹏还是感受到了今年这轮行业调控的阵阵寒意。

这块地在很早之前就被李新鹏看作了囊中之物，彼时李的盘算是靠另几个项目的销售回笼来支付出让金以及拿到四证，再由此申请银行贷款。“2个亿的贷款，当时都打好招呼了。”李回忆道。

如今受调控影响，公司其他几个项目销售回款缓慢，几个项目一番腾挪，已难免捉襟见肘。在前期支付了拆迁补偿金后，公司能够分拆出的流动资金仅剩几千万元。这些钱还远不够支付出让金，更不要说满足办理四证的项目自有资金比例。

“市场在观望，政策却越来越紧。自有资金不达标，拿不到四证，就算银行想放贷，也是有心无力。”1.08亿元必须在摘牌后的1个月内交齐，而紧接下来的1～2个月内，如果不能及时办理四证，公司就会错失明年初银行信贷的充裕期。如何找到资金并将这些断续的时间节点连接起来，必须要解决。