我国三大经济圈房价风向标：京通州楼市神话幻灭

    三大经济圈楼市风向标

    长三角：高利贷与楼市

    “温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明说，如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头

    《望东方周刊》记者黄柯杰 | 浙江杭州、温州报道

    限购令在浙江大地延展开来，除了早先出台限购的杭州宁波温州外，台州和衢州相继加入限购令行列。

    温州房价，向来被誉为楼市冷暖和民间资本活跃程度的风向标。限购风潮下，这里发生了什么？

    限购政策被怎样规避

    温州的限购政策，让楼市陷入低迷。官方统计数据显示，2011年1~6月份温州主城区二手房交易4849套，而去年同期成交量是5980套，前年同期是7253套。温州全市商品房销售面积为61.96万平方米，同比下降47.4%；市区二手住房总成交量为63.5万平方米，同比下降58.6%，在7月上旬，甚至出现零交易的情况。

    温州银监分局的统计数据表明，至7月份，温州市个人购买房屋贷款余额为583.9亿元，比年初减少11.6亿元，而较去年同期则增加119亿元。

    “温州楼市至少要调整三年，短期资金现在套牢，撤出基本无望。”长期在上海的温州炒房客秦国明告诉《望东方周刊》，“如今温州人都想着套现，因为现在的调控政策都看不到头，有外地地产商与我们炒房团接触时，曾大胆预测，明年10月之后，房地产政策会适度宽松。”

    秦国明耸耸肩说，他不信这种说法。

    “炒家主要买别墅，现在的问题是，别墅卖给谁？除了华侨，谁能拿得出数千万的现金来？”秦国明说，高端住宅在温州已经卖不动。

    秦国明说，在限购令出台后，很多炒家都注册空壳公司，以公司的名义购住房，双方房子交易买卖，只要转让公司股份即可完成交易。他认为，这说明限购政策在温州已经被有效规避，对别墅等高端住房的影响也有限。

    人多地少和资金充裕是温州房价高企的原因。《望东方周刊》获悉，温州土地出让量每年都只有几百亩，2010年计划出让1500亩，是近年最大规模的推地计划，但最后也只完成了不到三分之一。

    秦国明说，现在温州最大的问题是，资金紧缺。

    在资金紧缺的背景下，温州楼市走向两个极端：90平方以下的小面积住宅房价格坚挺，别墅和大面积豪华住宅价格出现松动，买家都是急于套现，但总体来说，数量有限。

    “一些企业主抛掉楼盘，盘活资金，去救实业。”秦国明对此表示理解，如今的房价难以再涨，企业运作资金紧张，企业家抽身楼市也是明智之举。

    长期研究投资动态的浙商资本促进会秘书长蔡骅告诉《望东方周刊》，如今这一局面，显示了温州中小企业的生存困境。

    “主要是中小企业生存困难，资金流产生大问题，银行贷款难，民间借贷成本太高，需要企业主抛掉囤积的房子，救活主营企业。”蔡骅说，这一现象会随着银根紧缩，继续加剧。

    温州的小企业主蒋博(化名)是一个例子。蒋在温州龙湾开设一家印刷厂，主要印花红酒包装盒，企业销售额达2000多万元，企业的毛利率能达到25%左右。在前几年，手有余钱时，蒋博购入温州三套住宅，除了自己住外，还有一套200多平方的住宅空着。

    今年，原材料涨价厉害，企业利润下滑，应收款出现问题，为此，蒋博到担保公司，将房产进行二次抵押拆借资金300万元。“月息三分，还是友情价。”蒋博直摇头，这一利润比做企业还高。

    此前几年，温州中小企业发展促进会会长周德文曾多次撰文批评温州的产业空心化，并多次提示风险：利用金融杠杆，将钱投到房地产等无关行业，一旦金融政策进入紧缩周期，风险会成倍放大。

温州是楼市的火线

    在金融政策紧缩周期的前景下，温州的民间借贷进入前所未有的黄金发展期，近年来，温州民间借贷与楼市形成反向指标。

    温州作为民营经济发源地，有着雄厚的资本和对市场的敏感性，近十年来，温州楼价节节攀升，价格直奔北上广等一线城市，随着温州资本的溢出，将省会杭州等地的房价也一并带动。

    “看过温州房子的性价比，你会觉得哪里的房子都便宜。”在秦国明看来，温州资本的溢出首选房地产与温州人的置业观有莫大的关系。

    与蒋博一样的温州企业家，在遭遇资金压力时，首先会考虑低贷款利率的银行，其次才是民间借贷。

    在上半年以来，银行银根不断紧缩，从银行融资困难，民间借贷利息狂飙。

    中国人民银行温州市中心支行7月21日发布的《温州民间借贷市场报告》显示，今年上半年，温州的民间借贷总额已升至1100亿元，较去年同期增加300亿元，增幅前所未有，且年息处于24%左右的阶段性高位。这些资金中的20%左右，又会通过房地产企业的融资、集资炒房等进入到“房地产投资”。

    银行的这一数据，可能是一个保守的估计。

    秦国明说，在二次抵押合法化后，民间借贷的担保风险骤然下降，住房资产类的物业，受到担保公司的追捧。举例说，一套住房价值1000万元，如果有500万元的银行贷款，在取得银行贷款后，将房产证抵押给担保公司，剩下的500万元便可获得。此举激发了温州企业主将钱放到楼市的热情。

    本刊记者调查获悉，现在温州有抵押担保的民间借贷，月息在3分，短期的拆借月息达到4分，急需用钱的，甚至达到5分。

    “许多钱都借到房地产市场，温州的很多实体企业在外地三线城市经营房地产，贷款紧缩后，只能依靠温州本地的民间借贷输血，因此也抬高了温州民间借贷的成本。”浙商资本投资促进会秘书长蔡骅说。

    对于温州是二三线城市的定位，秦国明表示难以理解：什么二三线？温州是楼市的火线。

    火线被引燃的概率增大

    “金九银十”的周边硝烟让楼市火线被引燃的概率陡然增大。

    9月4日，位于杭州下沙的保利湾天地582套酒店式公寓以均价8900元/平米盛大开盘，被戏称为“砸盘”的降价。据媒体报道，当天销售率达到92%。

    据保利地产网上楼盘介绍，此次销售的为酒店式公寓，40年产权，不受限购令的约束，精装修标准为2500元/平米，实际楼价仅为6400/平米。

    就在同一天，保利湾天地的邻居住宅楼盘世茂首府也跟进销售。

    世茂首府，70年产权的住房，在9月3日打出了“裸降3500元，均价8500元/平米”的牌子。这一价格与前一天相比，降价幅度超过26%。与今年年初均价14000~15000元/平米相比，降幅更是高达40%。

    “在杭州下沙和滨江的楼盘，有风向标的作用，每次涨价来临，这两个地方的楼价先涨，如果楼价向下调整，也是这两个地方率先松动，现在新楼盘与二手房倒挂现象明显，中介生意难以为继。”位于杭州下沙的21世纪不动产业务员刘志江告诉《望东方周刊》。

    时间退回到三年前，2008年9月杭州万科率先降价，借“青年职业计划”以8折价促销旗下楼盘，快速回笼资金，万科其他城市的楼盘也纷纷效仿，大规模降价，引发当年最大的一次降价潮。

    与杭州同为限购城市的宁波，也迎来降价楼盘。

    7月初，位于宁波江北的维科上院D区，打出价格最低价13600/平米的广告，顿时搅动宁波市场，也引起早已销售的维科上院C区购房者的抗议。据悉，C区均价在18000/平米，一些C区购房者，举着横幅到销售现场抗议。

    珠三角：降价第一枪从这里打响

    房价下跌的征兆有三：一是一二手房出现“倒挂”情况，二是开发商加大促销力度，将广告做到大街上；三是成交量萎缩，但对价格下降不大敏感

    《望东方周刊》记者谢正龙 | 广东报道

    一边开中介公司给地产商卖房，一边盘算着给自己买房，26岁的滕海军可谓深刻经历了“量价齐跌”的过程。

    2009年他从佛山一家中介公司出来单干，不到两年就盘算着买车买房。去年他看上万科缤纷四季的一个楼盘，当时要12000元/平米。为了扩张门面，没有出手。半年不到，佛山“限购”，生意大跌，增开的两家门面只能关门大吉。而现在，万科缤纷四季已经降到了9000元/平米左右，只是购房资金已经不够了。

    一个小中介经历的“量价齐跌”

    滕海军是佛山一家小中介公司的老板。“在‘限购’下，有钱也不是万能的。”滕海军对《望东方周刊》这样谈及他的生意，“今年跟2008年没法比，那时虽然楼市惨淡，但刚性需求还是会买的。可现在是有需求也很难卖，持观望态度的很多。以前一手洋房一般两三天就能搞定，可现在谈了一个月，客人还要说再考虑，再想想”。

    一个月难签几个单，滕海军的公司同他众多大小中介商一样，关闭了今年新开的两家门面，如今只剩下“总部”一家，以前员工有十来人，现在只剩下包括他自己在内的两个人。

    日益收紧的贷款也加剧了生意的惨淡。“我们之前跟农行关系很好，所下的单主要通过他们贷款。可现在农行对我们停贷了，只贷给万科等一些品牌开发商，说要我们想其他办法。”滕海军一脸苦水。

    当然也有惊喜。他去年就盘算着买房，当时看了在陈村的万科缤纷四季，那时“贵得离谱”，要12000元/平米，不过当时因为要扩张生意所以没买。

    “昨天又去那看了房，发现已经是‘8字头’的了，均价9300，最低8900，还都是带装修的，配套设施当然不用说了，降价太明显了。”滕海军说。

    “连万科都降了，小地产商也得一步步退让，”滕海军透露，“我们代理的一家小地产商，他们去年卖得很好，最高卖到100多万元一套，但现在他们跟我私下约好，90万可以谈，80万也可以谈，只要有购房资格，有诚意。”

    “资源稀少型的别墅也在紧逼之下放下身态。在佛山，别墅的业主多半是做实业的，去年他们出手一般都很强硬，没有多少空间。可现在他们自己企业也资金短缺，所以经常打电话给我，说要急着出手，1000万可以，甚至800万也可以考虑，只要有购买的资格。”

降价第一枪是这样打响的

    今年3月，限购令的出台令佛山楼市走势陡然生变。与广州、深圳一样，佛山也是珠三角中全国首批限购的城市。

    作为佛山未来CBD的东平新城，其房价走势一直是佛山楼市的风向标，这里云集了保利、碧桂园、招商地产等房地产巨头。

    去年年底到今年年初，东平新城的很多品牌地产商项目再度创造佛山楼盘神话，房价竞相破“万”，甚至冲到2万元/平米以上。

    限购令的出台即刻令佛山楼市遭遇急速“冷冻”。在限购令出台后的首周时间(3月21日~ 27日)里，佛山楼市成交呈现出量价齐跌的局面，不仅成交量大幅环比下滑了近六成，成交均价也较前一周回落了7.5个百分点。

    “五一”黄金周，位于东平新城的碧桂园城市花园突然宣布降价，并推出“7字头”的特价单位，整个楼盘由公开的1.2万元/平米降至9900元/平米，降价幅度达17%。

    紧随其后，保利香槟、招商依云水岸、万科金域蓝湾及万科水晶城等品牌开发商项目也竞相调价迎战，降幅从12%到20%不等。

    “迟早都得降，关键是要有人站出来。碧桂园就是先站出来的一个，其他项目也得跟着降。”合富辉煌佛山分公司市场研究部经理曹绍林对《望东方周刊》说。

    9月6日，东平新城保利东湾，售楼小姐告诉本刊记者，目前所售楼盘的价格在12000元到14000元/平米之间，最低9800元，而去年年底这个楼盘的最高价一度卖到23000元到24000元/平米之间。虽然两者户型和条件有差别，但前者价格已经少了近一半。

    碧桂园城市花园的销售代表告诉本刊记者，“城市花园8月初开盘的东西向楼盘，优惠在10万元左右。而8月底开盘的南北向园景滨江洋房，实际上就是参照这个优惠水平，平均定价在8300元/平米左右，最低为7865元/平米。”

    “当然，开发商也不会轻易言‘降价’，因为担心前期买房的业主退房，或者消费者买涨不买跌。因此他们是用包装的形式来‘降价’，如优惠促销，或者特价房等，而实际上是降价了。”满堂红市场研究部高级主任肖文晓对本刊记者说。

    不只是佛山，深圳上半年以来房价也出现了价格松动。7月底，万科掀起万套房促销活动，随后益田大运城邦也推出7折优惠，最低至8000多元/平米。9月3日，深圳再次出现7.5折开卖的超级大盘。

    在毗邻深圳的惠州和东莞，不少开发商在可能“限购”的高压力之下，也早已在“金九银十”到来之前应声下跌。

    号称“珠三角的马尔代夫”、“超越三亚”的惠东巽寮湾旅游地产，吸引了包括万科、富力、世贸、合正集团、碧桂园等开发企业的入驻。

    第一批入市的碧桂园十里银滩一开始就实施了“以价换量”的战略，标明“75折”，开盘当天享额外75折优惠，最低起价4125元/平米。本刊记者在销售现场看到，主要来自深圳的私家车绵延数里，看房客将销售大厅围得水泄不通，排着长队等待签单。

    在合正楼盘销售现场，销售人员告诉本刊记者，“合正的报价12000元/平米，实际只有6000多元/平米，还有70年停车卡。”

    “广州近郊的增城和花都的很多楼盘也在用价格优势制胜。像位于增城的碧桂园凤凰城，前期价格在11000元/平米左右，后期则均价在8000元/平米到10000元/平米之间，确实有较大幅度的下调。肖文晓告诉本刊记者，“这只是开发商在近郊提前集中促销，以抢得先机的手段。”目前珠三角各城市的降价主要在近郊区，还未向中心城区蔓延。

    房地产内参网总经理尹香武也认为，目前深圳还没有进入实质性降价，以主动式降价、促销为主。“限购”对那些囤地多、杠杆率高的地产商受影响是最大的。“像此次带头降价的万科，自有资金占了三成半，目前还没有到严峻时刻。”

    “到年底，一些开发商就会扛不下去”

    深圳大学金融研究所所长国世平对《望东方周刊》说，房价下跌的征兆有三：一是一二手房出现“倒挂”情况；二是开发商加大促销力度，将广告做到大街上；三是成交量萎缩，但对价格下降不大敏感。

    这些似乎得到了应验。在佛山、深圳、珠海等城市，举着牌子到大街上叫卖房子的情形越来越多、卖房短信越来越密集。

    不少楼盘在前期做优惠促销“试水”，而后期楼盘入市时价格“低开”，这预示实质性降价或已来临。

    “佛山‘限购’后，有充足资本的业主进不来，而对大部分刚性需求来说，价格还是太高。因此，3月中旬限购以来，整个中心区价格都呈下降趋势，全市总体降幅为15%到20%。”曹绍林对本刊记者说。

    “下半年，各大城市将进入集中推盘时期，而随着年底的到来，开发商资金回笼的压力也会越来越大。估计再过2个月，到年底，一些开发商就会扛不下去。”尹香武对本刊记者说。

    肖文晓认为，“随着调控的深入，供货潮来临，对房地产‘利空’的声音多一些。开发商也感觉到硬扛非明智之举，预计明年将持续松动态势。”

    “往上冲的幅度比较小，而下行的幅度会更大。如果调控政策放松，则又可能涨；如果继续收紧，深圳房价将呈阶梯式下降，一个时间段下降一定的幅度，但不会出现崩盘。”尹香武认为。

    国世平则用当年美国华尔街楼市崩盘的例子来大胆预言深圳的楼市：“华尔街楼市在崩盘前，当地出租车司机说‘纽约的房价要降，太阳从西边出来了’。而前不久，我同样听到深圳的出租车司机也这么说，‘房价要降，怎么可能’。这似乎也预示一个道理，当所有人都相信房价不会跌的时候，降价潮真要来了。”

    “我现在最担心出台什么救市政策，最后导致楼市出现报复性反弹，这将大大降低人们信心。”国世平说。