公租房求解资金难题 地方欲闯“共有产权”

    据本报记者了解，随着上海等地经适房领域引入共有产权模式取得一定效果，将这一模式引入到包括公租房在内的更大范围住房保障领域的消息不胫而走，而不少地方政府也不同程度进行了前期可行性研究，但至今尚未有地方公开相关进展和计划。

    对于公租房共有产权，绝大部分业内人士均不赞同。

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对本报记者说，公租房正成为全国保障房体系中的大头，而企业参与不积极，资金是难题，预计会有越来越多的地方实行先租后售，但他对其中的隐患表示担忧。

    保障房共有产权的探索

    上海市房管局副局长庞元解释说，“共有产权”或称“有限产权”是上海经济适用住房(下称经适房)制度的一个重要特点。

    “上海共有产权制度或称有限产权制度可能是具有创新意义的。”

    目前上海经适房共有产权的核心是按照共有产权的方式，着重解决经适房使用和收益分配的公平性问题。在经适房用于住房困难家庭自住的时候，住房保障机构让渡名下份额的使用权，使购房人享有完整的房屋使用权，解决住房困难。

    5年以后经适房上市转让，住房保障机构享有优先回购权。“共有产权的运作机制可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也尽可能减少寻租的可能。”庞元分析。

    共有产权在建设体量和速度上，均已体现出优势。今年以共有产权模式建设的保障房，占上海全年保障房供应的47%，且早于7月底，共有产权房即已完成全年计划的72%。

    鉴于在经适房领域的成功推行，随着公租房定位为上海保障房体系的重要部分，相关层面有人士开始提出并讨论共有模式引入公租房的可行性。上海市房管局此前透露，上海公租房申请细则和供应标准有望于国庆节后公布。

    据上海某区公共租赁房运营管理有限公司负责人透露，上海公租房运营公司已组建完成，正在等待市房管局发布统一的政策，包括供应标准等。但对于共有产权引入公租房的话题，包括政府部门、企业和研究机构人士，都三缄其口。可以肯定的是，可行性层面的讨论已在一定范围内展开。

    复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，公租房已经在我国公共住房体系的发展战略中占据了中心地位。在保障任务繁重的上海等核心城市，公租房也逐渐成为保障工程下一阶段的重点。

    但对于公租房的共有产权尝试，业内人士在讨论阶段就提出了强烈否定。“不靠谱，”易居研究院企业研究中心总经理周建成直言，共有产权经济适用房可以，但公租房引入共有产权条件并不成熟，“甚至迟早会被部分群体利用，变相成为福利分房。”

    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则坦言，公租房共有产权，是一个被扭曲了的概念，什么都不是，极易引起“若无利益，没人管；若有利益空间，人人抢”的状况。

    公租房求解资金难题 地方欲闯“共有产权”

    强烈的反对声下，地方政府仍希望进行尝试和研究，关键就在于共有产权模式对于缓解地方保障性住房尤其是公租房建设资金压力，有着潜在的巨大能量。

    以上海为例，据上海住房“十二五”规划，5年内上海将建设筹措公租房(含单位租赁房)1000万平方米、约20万套(间)，再加上目前已投入使用的各类单位租赁房项目，到2015年末，上海公租房可望覆盖100万左右常住人口。

    上述区公共租赁房运营管理有限公司的负责人指出，上海已公布的公租房申请条件征求意见稿，首次将保障人口范围从户籍人口向上海市常驻人口扩容。这意味着公租房需提供庞大的房源。同时，其他保障房也在不同程度扩容。近年来，上海先后3次降低共有产权经适房的准入门槛，人均可支配月收入限额从2300元放宽到3300元。

    据住建部坡露，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%。这些数字意味着更为庞大的后续建设资金需求，而这恰是各地最大的难点。共有产权则给了缓解资金压力的一种可能，尤其是对于租赁型的保障性房源。

    虽然业内专家普遍反对，但以目前的趋势，不排除地方政府冒险尝试将共有产权等模式引入租赁型保障房领域。