余丰慧：首套购房优惠常态化宜早不宜迟

    执行差异化政策，有保有压，有抑制有鼓励，既满足首套购房者的居住需求，又保持房地产平稳发展

    在宏观经济走势开始变得十分复杂与不确定之时，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始研究将目前针对首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。（4月22日《扬子晚报》）

    两年多的楼市调控，关于首套购房政策可谓起起伏伏、飘曳不定。首套房政策的摇摆，商业银行是直接“制造者”。商业银行根据自己内部资金运营、余缺情况任意决定首套购房的信贷政策。内部资金宽松了，为了加大资金运用，就放松首套购房的信贷政策，比如贷款额度、贷款利率优惠等。否则，内部资金紧缺了，就紧缩首套房信贷政策，提高利率，从严把握贷款。商业银行在首套房信贷上的“任性”直接冲击着楼市调控主要政策之一的房地产差异化信贷政策。同时，伤害首套购房需求，使得楼市调控政策出现一刀切现象，出现“脏水和孩子一起倒掉”效应。

    在首套购房政策上存在着认识分歧。一些人认为，无论首套购房还是投资投机性需求都应该一律受到打压，以促使房价整体回落到合理价位。另一些人认为，必须严格执行差异化政策，抑制投资投机型需求，鼓励首套房自住型需求，有保有压，有抑制有鼓励，既满足首套购房者的居住需求，又保持房地产平稳发展。笔者倾向于后者。

    特别是在当前我国经济面临复杂局面的情况下，如何把握好房地产行业的健康平稳发展是需要深入研究的。这么多年来，经济发展对房地产的依赖性非常高。如何在楼市调控保持高压下，通过调整结构使得房地产对经济拉动力不至于硬着陆，需要认真琢磨。

    笔者认为，在坚决抑制投机性需求的同时，要将刚性需求彻底释放出来。主要包括两大项目:首先是保障性住房项目。既要将保障性住房作为民生工程，又要将保障性住房作为发展工程。保障性住房一定要按时开工建设，递补房地产下降的拉动力。其次是自住型的首套购房需求一定要启动起来。中国有13亿人口，又处于城市化、城镇化快速发展期，自住型刚性需求非常大。在打压投机性需求时，一定不要误伤自住型刚性需求，同时，还要出台优惠政策鼓励首套购房需求，并且把这种优惠政策常态化、制度化，不因某一个执行者的内部原因和个体偏好而左右摇摆，影响政策的落实；更不能在政策执行上各自为政、参差不齐。比如:在首次购房信贷政策上，可以规定不能高于基准利率，商业银行在基准利率上只能下浮不能上浮；在首套房购房贷款首付款比例上提出一个参考性标准比如:30％，然后商业银行可以根据贷款人收入状况、信用程度等综合风险权衡自主确定首付比例，但最低不能低于20％等。

    笔者注意到，住建部在研究首套住房优惠政策常态化的同时，已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。笔者认为，目前阶段要将中低价位、中小套型普通商品房以及其他商品房供给的重点放在倒逼开发商销售存量房上。如何倒逼呢？一个有效措施就是对于捂盘惜售、坐以待涨者彻底停止贷款。不要急于出台支持普通商品房建设、供应的相应政策，否则，将给市场以放松楼市调控的市场预期。